«В здравом уме и твердой памяти»: как проверяют дееспособность продавца неджимости

«Мой дом – моя крепость»: так думают многие приходя домой и закрывая за собой дверь. Но для этого надо купить квартиру. А хочется купить квартиру так, чтобы чувствовать себя в ней в безопасности, сделать ремонт на свой вкус, расставить мебель – и получать удовольствие от жизни в ней. 

А вот расстаться с квартирой своей мечты из-за форс-мажорных обстоятельств вряд ли кто-то пожелает. И такое расставание может случиться вследствие признания сделки недействительной, например, продавец стоял на психиатрическом или наркологическом учете. Вот и возникает вопрос: как «подстелить соломку» при покупке квартиры? Как правильно «проверить квартиру»? Можно ли это сделать самому?

На эти и другие вопросы ответят юрист агентства недвижимости г. Минска «Партнер для всех» Анастасия Шмелева и риэлтер агентства Ирина Ихненко, эксперт по покупке и продаже недвижимости. 

Юридические нюансы сделки рассмотрим вместе с Анастасией. 

− Существует ряд причин, по которым сделку могут признать недействительной. Анастасия, с какими рисками чаще всего сталкиваются при заключении сделки с недвижимостью?

− В сфере недвижимости чаще всего оспаривают сделки с так называемым «пороком стороны» – это когда лицо, совершающее сделку, не обладает достаточными полномочиями на совершение сделки (представитель компании или гражданина подписал бумаги с превышением прав, которые ему дали по доверенности или уставу), либо у лица ограничена или отсутствует дееспособность (способность понимать свои действия (несовершеннолетние, недееспособные граждане, либо те, кто был в момент подписания в состоянии алкогольного или наркотического опьянения). 

Чтобы обезопасить себя от первого случая, достаточно, чтобы специалист внимательно изучил документы, подтверждающие полномочия. А вот вопросы, связанные с дееспособностью, порой требуют глубокой, комплексной проверки, в том числе с привлечением экспертизы.

− В Вашей практике бывали случаи, когда проведенную сделку признавали недействительной?

− Случаи признания недействительными сделок, проведенных с сопровождением риэлтерской организации, очень редкие, можно сказать уникальные. За всё время работы в моей практике и практике моих коллег я ни разу с ними не сталкивалась. В целом, за последние 20 лет по Беларуси количество таких историй можно пересчитать по пальцам. 

Но бывают ситуации, которые препятствуют совершению сделки. В одних случаях их можно разрешить, в других – сделку приходится отменить. Риэлтер непосредственно отвечает за чистоту и безопасность сделки. Поэтому по запросу риэлтерской организации государственные органы предоставляют большой перечень информации о лицах – сторонах сделки. В том числе мы можем получать справки из психиатрических и наркологических диспансеров.

− О ком риэлтерская организация собирает такие справки?

− Мы имеем право узнавать информацию о лицах, которые являются сторонами сопровождаемой нами сделки, а также о лицах, ранее проживавших в жилом помещении, в отношении которого мы оказываем риэлтерскую услугу. Справки мы запрашиваем у всех «причастных» лиц, вне зависимости от возраста.

Например, в случае, если объект недвижимости перешёл в собственность клиенту по договору дарения, мы узнаём информацию в том числе о дарителе, особенно если между заключением договора дарения и обращением за продажей прошёл короткий промежуток времени. Главная цель – убедиться, что все стороны на момент сделки находились «в здравом уме и твёрдой памяти», и никто не воспользовался немощным состояниям человека со слабым физическим или душевным здоровьем.

В отдельной группе риска граждане в преклонном возрасте. Есть диагнозы, которые сопровождают почти каждого долгожителя. Далеко не все из них влияют на дееспособность, но из-за них часто человеку достаточно сложно участвовать в таком непростом процессе как сделка с недвижимостью. Кроме того, пожилые люди, как в прочем и слишком юные, могут быть подвержены давлению и манипуляциям со стороны заинтересованных лиц. Такой «рэд флаг» к сделке мы точно не подпустим.

− А на каком этапе запрашиваются сведения о психическом здоровье и зависимостях?

− Как правило, мы делаем запрос о том, состоит ли гражданин на учёте, как только начинаем исполнять договор на оказание риэлтерских услуг. Но в случаях, когда вопросы возникают уже на этапе консультации, мы просим граждан предоставить такие справки до подписания риэлтерского договора. 

На этапе консультации по заключению договора мы всегда узнаём у собственника, имеются ли у него какие-либо заболевания, которые могут помешать совершению сделки, либо с учётом которых предварительно нужно пройти соответствующие освидетельствования и экспертизы. Большинство клиентов открыто делятся подобными нюансами. А мы, в свою очередь, гарантируем конфиденциальность полученной нами информации в тех пределах, которые не несут ущерба другой стороне сделки.

− Анастасия, скажите, а возможно ли «случайно» оказаться на учёте у психиатра или нарколога?

− Нет, такое невозможно. Диспансерное наблюдение ведётся по строгим протоколам и при наличии достаточных оснований. Но обращение к неврологу или психотерапевту может стать поводом к наблюдению в центре пограничных состояний. Этот центр помогает людям с тревожными и паническими расстройствами, неврозами, депрессивными и другими психологическими состояниями, в которых может оказаться любой человек. Также, «на карандаше» люди преклонного возраста, так как их психическое здоровье в силу возрастных особенностей может ухудшаться достаточно быстро.

− А если попал в такой «список», то к сделке не допустят?

− Нет, это не препятствие к совершению сделки. Более того, многие даже не знают либо не придают значение тому факту, что когда-то обращались за помощью по «душевным» вопросам. Такой мониторинг ведётся с целью более эффективной помощи тем, кто в ней особенно нуждается, а не для того, чтобы «наказать» за обращение к специалисту. Так как многие состояния без должной терапии могут стремительно ухудшаться, в целях безопасности гражданина учреждения здравоохранения выдают справку об отсутствии необходимости диспансерного наблюдения только после личного посещения врача-психиатра. Это единственное неудобство в рамках подготовки к сделке.

 

− Получается: нет диспансерного наблюдения – нет и проблем. А вот если стоишь на учёте – это приговор?

− И тут не совсем так. Есть психические состояния, которые требуют диспансерного наблюдения, но при этом они не влияют на дееспособность. Человек может чётко понимать происходящее, имеет способность принимать решения и осознаёт их последствия. В таких случаях проводится психиатрическое освидетельствование, в рамках которого комиссия оценивает способность гражданина принимать решения относительно определённой сделки. Так как такое освидетельствование проводится на конкретный момент и по поводу конкретного предмета сделки, то его наличие защищает покупателя от признания сделки недействительной, даже если в дальнейшем состояние продавца ухудшится, и кто-либо решит попробовать оспорить сделку.

− В случае наркологического учёта процедура такая же?

− Если гражданин стоит на учёте вследствие алкогольной или наркотической зависимости, то алгоритм действий другой. Человек, находящийся под наблюдением у нарколога, проходит освидетельствование на наличие алкоголя либо наркотических веществ в крови. Такое освидетельствование необходимо провести непосредственно до и после заключения сделки. При подготовке к сделке следует учитывать, что тестирование на запрещенные вещества производится значительно дольше, чем на алкоголь. Отрицательные результаты анализов – надёжная «подстраховка» от неожиданностей, поэтому при их наличии сделку можно смело проводить.

− А в каких случаях лучше всё-таки отказаться от сделки?

− Главный аргумент – заключение эксперта. Но невозможно заставить кого-либо проходить все эти процедуры принудительно, кроме как в судебном порядке. В случаях, если гражданин при наличии у него соответствующих диагнозов и состояний отказывается посещать необходимых специалистов, проходить необходимые освидетельствования и экспертизы, связываться с ним точно не стоит. В том числе, если он препятствует в получении о себе сведений из компетентных учреждений.

− Выхода нет?

− Почему же? Если у человека есть непростой диагноз, но о нём заботится надёжная семья, суд позволит установить над ним опеку либо попечительство, и тогда вопросы по сделкам будет решать лицо, которому эти полномочия будут доверены. А органы опеки и попечительства проконтролируют соблюдение прав и законных интересов подопечного гражданина.

А о конкретных случаях из практики работы риэлтера попросим рассказать Ирину.

− Ирина, как долго вы работаете в агентстве и как часто встречаются «сложные случаи» в Вашей практике и в работе самого агентства?

− В агентстве недвижимости работаю с октября 2014г. Таких случаев в агентстве было немного, но, время от времени риэлтеры с этим сталкиваются. Лично в моей практике было 3 подобных случая.

− Можно ли привести конкретный пример из Вашей практики работы в агентстве недвижимости «Партнер для всех», когда сделка не завершилась продажей?

− Конечно. Как-то пришли папа с дочкой. Папа подарил дочке квартиру. Дочка выступала как собственница: хотела продать однокомнатную квартиру. Мы очень быстро нашли покупателя, даже взяли задаток. Но потом оказалось, что папа стоял на учёте в психиатрическом диспансере, причем у него был подтвержден достаточно серьёзный диагноз. Рассказал об этом его сын, позвонив по телефону в агентство и сказав, что в случае проведения сделки он подаст заявление в суд о признании сделки недействительной, предъявит все необходимые для этого доказательства и докажет мнимость договора дарения. В этом конкретном случае соглашение о задатке было расторгнуто − и мы отказались от сделки.

− В агентстве были ситуации, которые разрешились положительно?

− Были. Молодая пара покупала квартиру у женщины, возраст которой перешагнул за 80 лет. Покупатели настояли, чтобы собственница прошла психиатрическую экспертизу и даже её оплатили. Женщина могла отказаться, но не отказалась и получила соответствующее заключение. Квартира была продана, и покупатели приобрели не только квартиру, но и спокойствие, что в будущем их квартиру уже никто не оспорит.

− Как проводятся переговоры с покупателем и собственником, чтобы собственник сохранял спокойствие, а покупатель не отказался от сделки?

− Собственнику и покупателю предоставляется исчерпывающая информация, касаемая безопасности сделки, в то же время без необходимости мы не делимся нюансами личной жизни продавца. Иначе говоря, в случае «сложной сделки» у покупателя есть вся необходимая информация, чтобы принять решение: покупать или не покупать. 

− Был ли такой случай в Вашей практике? 

− Был случай, когда покупателя поставили в известность о молодом человеке со степенью инвалидности, у которого была обязательная доля в продаваемой квартире. У нас были все необходимые справки о прохождении молодым человеком экспертизы, и мы их предъявили покупателю. Но покупатель пришёл на переговоры с адвокатом. Адвокат изучила все документы, поговорила с нами, риэлтерами, одобрила проведение сделки, и сделка была завершена.

− Ирина, сколько времени требуется на разрешение данной ситуации?

− Взять справки – это недолго, обычно сутки. Если необходимо дополнительное обследование, то собственник ставится в известность и проходит необходимое обследование. При необходимости пройти психиатрическую экспертизу времени затрачивается значительно больше, хотя сама экспертиза длится 2 часа, запись на нее достаточно долгая, а заключение по ней готовится около 2-х недель. То есть процедура прохождения экспертизы занимает месяц или полтора месяца. 

− Можно ли самостоятельно совершать «безопасные сделки» по покупке или продаже недвижимости?

− Можно, однако самостоятельно увидеть все юридические нюансы и правильно с ними проводить работу в ходе заключения сделки сложно. 

− Почему лучше покупать и продавать недвижимость, обратившись за помощью в агентство недвижимости?

− В первую очередь, агентство обеспечивает защиту прав и интересов продавцов и покупателей, как от неожиданных ситуаций, так и от продуманных мошеннических схем. Для нас, риэлтеров, важно, чтобы продавцы и покупатели остались довольны продажей / покупкой недвижимости, чтобы к агентству не было претензий и чтобы сделки, а все сделки застрахованы, не доходили до страхового случая.

− Спасибо, Вам, Анастасия и Ирина! 

Хорошая сделка — это не только выгодная цена, но и уверенность в том, что после подписания договора не появятся неприятные сюрпризы. АН «Партнер для всех» сопровождает сделки на всех этапах, помогает выявить возможные риски и проверить юридическую чистоту объекта.
Планируете покупку или продажу? Звоните: +375 (29) 151-08-08